Le 21/09/2020

Bail commercial : et s’il s’agit d’un terrain nu ?

Parce qu’il estime que le terrain qu’il loue comporte des constructions, un locataire considère que son bail est soumis au statut protecteur des baux commerciaux… ce qui annule nécessairement le congé délivré par son bailleur…Mais s’agit-il réellement de « constructions » ?

Constructions édifiées sur un terrain nu : attention aux critères

Un propriétaire consent à un professionnel l’occupation de l’un de ses terrains nus non constructible.

Quelques années plus tard, il décide de mettre un terme à l’occupation de son terrain, et met en place, à la suite du refus de son locataire de quitter les lieux, une procédure d’expulsion à son encontre…

Ce que conteste l’intéressé, et pour cause : il considère que la location du terrain, qui comporte des constructions, relève du statut des baux commerciaux…

Pour mémoire, ce statut est un dispositif protecteur attaché à ce type de bail : il vise principalement à garantir la continuité de l’exploitation de son activité par le locataire, en lui donnant par exemple un droit au renouvellement de son bail, etc.

L’application de ce statut est, en principe, réservée aux baux portant sur un immeuble bâti ou un local destiné à une exploitation commerciale, industrielle ou artisanale.

Par exception, il peut toutefois s’appliquer aux baux portant sur des terrains nus dès lors que les 3 conditions suivantes sont remplies :

  • des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal ont été édifiées sur le terrain, avant ou pendant le bail ;
  • ces constructions ont été édifiées avec l’accord exprès du bailleur ;
  • un fonds de commerce, industriel ou artisanal est exploité dans l’édifice construit.

Dans cette affaire, le locataire rappelle qu’il se sert, pour les besoins de son activité de garagiste, de 2 containers destinés au stockage des pièces qui sont situés sur le terrain loué. Et parce que ces containers étaient déjà présents dès le début de la location, le bailleur ne peut valablement indiquer qu’il s’était opposé à leur présence…

Dès lors, le locataire considère que son bail relève bien du statut des baux commerciaux, qui impose au bailleur qui souhaite mettre fin à la location de délivrer son congé six mois avant l’échéance du bail par acte d’huissier.

Ce qui n’a pas été fait ici : le congé du bailleur est donc nul, et le contrat de bail a par conséquent été renouvelé tacitement…

Sauf, rétorque le juge, que les containers en question ne constituent pas une « construction », à défaut d’être suffisamment fixes et solides.

Par conséquent, le contrat de bail ne relève pas du statut protecteur des baux commerciaux, et la procédure d’expulsion engagée par le bailleur est donc parfaitement valable…

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 10 septembre 2020, n° 19-12814 (NP)

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