Le 14/02/2020

Agent immobilier : illustration pratique de 2 clauses (il)licites ?

L’acquéreur d’un appartement refuse de finaliser l’achat, alors que toutes les conditions suspensives prévues dans le compromis de vente ont été levées. Comme le refus de l’acquéreur est fautif, le vendeur réclame 2 indemnités prévues dans le compromis de vente. L’acquéreur va alors lui opposer un nouveau refus…

Vente immobilière : refus fautif de l’acquéreur = vendeur indemnisé !

Un agent immobilier rédige un compromis de vente aux termes duquel, si l’acquéreur refuse de finaliser la vente, alors que toutes les conditions suspensives sont levées, celui-ci doit verser au vendeur :

  • une indemnité égale à 10 % du prix de vente ;
  • une indemnité d’immobilisation de 10 % du prix de vente.

Et cette situation va survenir : en conséquence, le vendeur réclame les 2 indemnités dues d’un montant de 35 000 € chacune (soit 70 000 € au total). Indemnités que l’acquéreur refuse de payer en totalité.

Il estime que la première indemnité doit être considérée comme une « clause pénale » car elle vise à sanctionner son refus d’acquérir alors que toutes les conditions suspensives sont levées.

Or, la 2nde indemnité d’immobilisation vise aussi à sanctionner son refus d’acquérir alors que toutes les conditions suspensives sont levées. Il estime qu’il s’agit aussi d’une « clause pénale ».

Les 2 clauses sanctionnant le même préjudice, il estime qu’il ne doit payer qu’une seule indemnité. En outre, il trouve le montant de 35 000 € disproportionné au regard du préjudice subi et réclame une diminution du montant dû.

A raison, confirme le juge, qui le condamne à payer une seule indemnité d’un montant de 7 000 €.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 30 janvier 2020, n° 18-24105

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